LA RENDITA MILANESE DIVORA I SALARI[1]

Una ricerca dell'Ares mette a confronto
il grado di erosione degli affitti sulle retribuzioni

Stefano Lucarelli

E' ormai accertato che a partire dagli anni `90 l'Italia è diventata un Paese statisticamente non più fondato sul lavoro ma sui patrimoni, in particolare sulla rendita: i titoli azionari sono passati dal 40 al 125% del Pil., e le quote degli interessi netti e delle rendite immobiliari sono più che raddoppiate. Dopo che lo spiritello dispettoso e nefasto della new economy ha svelato la sua natura malandrina, il mondo degli affari ha riscoperto il piacere della rendita edilizia. Questa rappresenta l'incremento di valore che viene a subire un'area fabbricabile tra due epoche successive in conseguenza del puro sviluppo edilizio ed urbano. Lo stesso fenomeno si verifica anche per i fabbricati che si trovano nelle zone residenziali. I grandi gruppi industriali stanno abbandonando progressivamente i settori tradizionali della produzione e conformando l'assetto societario alla diversificazione degli interessi finanziari, ivi compreso lo sfruttamento delle aree urbane già coperte da impianti produttivi e quindi «dismesse» al servizio della rendita edilizia.

Quello degli affitti è un mercato in disarmo e funzionale soltanto alla speculazione. Sulla liberalizzazione dei canoni (regolati dalla brutta legge 431 9/12/98) si sono infatti innestate le spinte speculative dei gruppi immobiliari più forti che controllano, a livello internazionale il mercato degli immobili di pregio. L'introduzione della contrattazione collettiva ha avuto d'altra parte un impatto sul mercato molto inferiore alle attese e in definitiva deludente. Senza più controllo, prezzi ed affitti sono saliti alle stelle. Il patrimonio residenziale pubblico si è impoverito. Il rapporto Ares 2003 confronta i livelli di affitto di dieci città campione negli anni 1998-2000 e 2002 con la retribuzione media mensile di un lavoratore stimabile in circa 1.300 euro (calcolati al netto delle trattenute fiscali e previdenziali). Risulta che nel 2002 per pagare l'affitto di una abitazione di 80 mq a Roma è necessario il 55% del salario medio. Il 51% è richiesto a Milano e il 47% a Firenze.

La spinta alla liberalizzazione dell'affitto contenuta nella legge di riforma sembra essere stata interpretata dalla maggioranza dei proprietari come un invito a perseguire il massimo profitto fuori da ogni regola: c'è una tendenza crescente a non rispettare le normative fiscali, a non registrare i contratti o comunque a registrare soltanto una parte dell'affitto versato dall'inquilino. Secondo Il rapporto Ares più del 40% dei nuovi contratti non viene registrato, mentre l'irregolarità supera il 60% se si tiene conto anche della registrazione di un canone diverso da quello effettivo: un vero e proprio gioco del monopoli contro il quale occorre organizzare una protesta condivisa.

A tal proposito lo studente universitario fuori sede rappresenta un esempio concreto: il livello degli affitti della zona sud di Milano (dove si collocano l'Università Statale, l'Università BocconI, l'Università Cattolica e lo Iulm) è più che raddoppiato nel corso degli ultimi 3 anni. Sarebbe interessante studiare il nesso che intercorre tra l'aumento degli affitti e quello dei prezzi di mercato delle abitazioni. La mia impressione è che la bolla speculativa che ha interessato i canoni di locazione si sia trasferita sul valore di mercato degli immobili. Per avere conferma basta fare qualche domanda agli agenti immobiliari che abbondano nei quartieri della zona sud di Milano (e che ostruiscono le nostre cassette delle poste con volantini ricchi di informazioni, che immediatamente finiscono tra i rifiuti).

La questione degli alti affitti sembra passata di moda; un tempo era uno dei pochi argomenti della contestazione studentesca che raccoglieva la simpatia degli organi di informazione. E' importante ricordare che in Italia la legge prevede che «la tassazione su base catastale non vale per le abitazioni locate quando il canone di affitto ridotto del 15% è superiore alla rendita catastale».

Per quanto riguarda i fabbricati l'ultima variazione delle tariffe d'estimo risale al 1992. Probabilmente un aggiornamento dei valori catastali milanesi potrebbe essere un buon punto di partenza per inquadrare il problema: quando le tariffe catastali si allontanano troppo dai valori di mercato si introducono evidenti distorsioni nel sistema.

Anche il problema della rendita (o meglio delle rendite, perché ne esistono tante evolvendosi con il cambiamento della produzione) sembra passato di moda, tant'è che è possibile laurearsi in economia senza sapere il significato di questa parola; agli albori della scienza economica la rendita rappresentò l'argomento chiave per comprendere la dinamica della distribuzione dei redditi e quella dei prezzi. Erano i tempi di Ricardo e di Malthus e il problema si limitava alla rendita fondiaria spiegabile a partire dai rendimenti decrescenti della produzione. Sarebbe interessante studiare se la rendita edilizia è in qualche modo connessa ai rendimenti (non più decrescenti) della produzione. Per i più bravi e volenterosi sarebbe utile studiare anche i nessi esistenti tra rendita edilizia e rendita finanziaria.

Infine un curiosità: negli anni `70 ad essere preoccupato per una tendenza analoga era il padrone par excellence, Gianni Agnelli: «La mia impressione è che in Italia l'area delle rendite improduttive, parassitarie si sia estesa in modo patologico ... l'alto costo delle case remunera la speculazione edilizia e i suoi effetti si scaricano sulle imprese." ..... E mi pare che neanche oggi le imprese italiane (e milanesi) godano di buona salute.

Rapporto tra affitti e salari

(le percentuali sono riferite a un salario medio di 1.300 € netti)

Elaborazione ARES 2003

NOTE